Grundsteuer – Grundstückseigentümer sollten jetzt handeln

Denn die Reform der Grundsteuer kommt in diesem Jahr auch bei den Grundstückseigentümern an, da diese im Laufe des Jahres die für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte erforderlichen Daten an die Finanzverwaltung übermitteln müssen. Was das für die Grundstückseigentümer bedeutet, soll nachfolgend kurz zusammengefasst werden.

Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts müssen für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 ermittelt werden. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte maßgebend. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer im Bewertungsgesetz – dem sogenannten Bundesmodell – und flankierende Änderungen im Grundsteuergesetz und weiteren Gesetzen geregelt. Daneben wurde es den Ländern ermöglicht, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen, wovon auch sieben Bundesländer Gebrauch gemacht haben.

Neue Grundsteuerwerte

Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Grundstückseigentümer haben ihrem Finanzamt insoweit die Grundstücksdaten zum Stichtag 1. Januar 2022 in einer Feststellungserklärung mitzuteilen. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab dem 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.

Die Grundstückseigentümer sind also gut beraten, bereits jetzt die für die Steuererklärung erforderlichen Daten bereit zu halten oder gegebenenfalls zu beschaffen. Welche Daten das sind, hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück gelegen ist und welches Grundsteuermodell dort umgesetzt wird. Grundsätzlich bleibt das Berechnungsprinzip für die Grundsteuer aber bei allen Modellen gleich. Die Formel lautet: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.

Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells. Dieses Modell soll durch eine Vielzahl an Variablen möglichst genau die Werte der Grundstücke und Gebäude abbilden. Bewertungsrechtlich sind das sogenannte Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zu unterscheiden.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege des Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen. Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Modelle der Bundesländer

Auch das Saarland und Sachsen orientieren sich am Bundesmodell und modifizieren dieses geringfügig, indem die Grundsteuermesszahlen für Wohngrundstücke im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt werden, so dass Wohnen im Vergleich zu den übrigen Grundstücksnutzungen (z. B. Gewerbe, Mischnutzung) vergünstigt wird.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sich hingegen für eigene Modelle entschieden.

Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat sich für das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell entschieden. Dieses Modell berechnet sich anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Letztere sind bei den jeweiligen Gutachterausschüssen – häufig auch online – abrufbar.

Bayern

Hier wird es ein „reines Flächenmodell“ geben. Entscheidend sind nur die Flächen von Grund und Boden sowie der Gebäude und die Gebäudenutzung. Welchen Wert Grundstück und Gebäude haben, spielt hingegen keine Rolle.

Hamburg

Hamburg hat das sogenannte Wohnlagenmodell auf den Weg gebracht. Für die Berechnung der Grundsteuer spielen sowohl die Fläche des Grundstücks als auch die genutzte Fläche des Gebäudes und die Wohnlage der Immobilie eine Rolle. Bezüglich der Lage orientiert sich das Wohnlagenmodell am Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.

Hessen

Hessen hat sich für das sogenannte Flächen-Faktor-Modell entschieden. Das bedeutet, dass neben der Größe des Grundstücks auch dessen Lage berücksichtigt wird. Hessen orientiert sich grundsätzlich am bayerischen Flächenmodell, ergänzt dieses aber noch durch einen lagebezogenen Faktor.

Niedersachsen

Das Bundesland Niedersachsen nutzt ebenfalls die Öffnungsklausel für ein eigenes Grundsteuermodell: das sogenannte Fläche-Lage-Modell. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt grundsätzlich anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende „innerkommunale Lagefaktoren“.

Weitere Einzelheiten zur Grundsteuerreform und Details zu den einzelnen Grundsteuermodellen finden Sie auch auf unserer Homepage unter Grundsteuer | ZDH.

Ihr ZDH-Steuerteam