Zentralverband des
Deutschen Handwerks
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In einer Autowerkstatt mit mehreren Hebebühnen ist ein rotes Fahrzeug angehoben, ein weißes Fahrzug steht am Boden.

Grundsteuer

Die Grundsteuer, welche im Grundsteuergesetz geregelt ist, wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Sie fließt den Gemeinden zu und wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A (agrarisch - Steuergegenstand sind Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich - Steuergegenstand sind bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude).

In einem ersten Schritt stellt das Finanzamt die Höhe des Einheitswerts fest. Grundlage hierfür ist das Bewertungsgesetz, welches in den alten Bundesländern auf die Wertverhältnisse per 1.1.1964 und in den neuen Bundesländern auf die per 1.1.1935 abstellt.

Aufbauend auf dem festgelegten Einheitswert wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. In diesem Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl, dessen Höhe sich nach der jeweiligen Grundstücksart richtet, miteinander multipliziert. Zuletzt kann die Gemeinde auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheids unter Ansatz des individuell festgelegten Hebesatzes die Grundsteuer ermitteln und festsetzen.

Neue gesetzliche Grundlage zur Bewertung von Grundvermögen

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat am 10. April 2018 erwartungsgemäß entschieden, dass die jahrzehntealten Einheitswerte zur Bewertung von Grundvermögen für Zwecke der Grundsteuer mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes unvereinbar sind. Der Gesetzgeber muss bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine neue gesetzliche Grundlage zur Bewertung von Grundvermögen schaffen. Nach der Verkündung einer Neuregelung dürfen die bisherigen Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024, angewandt werden.

Zustimmung in Bundestag und Bundesrat zur Reform der Grundsteuer

Nachdem der Bundestag den Plänen zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sowie zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken bereits seine Zustimmung erteilt hatte, hat am 8. November 2019 auch der Bundesrat grünes Licht gegeben.
 

1. Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Es wird ein neues wertabhängiges Bewertungssystem für Grundstücke eingeführt, das für Wohnimmobilien ein Ertragswertverfahren vorsieht. Grundstücke werden grundsätzlich mit dem Bodenrichtwert bewertet.

Für Nichtwohngrundstücke ist ein Sachwertverfahren zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage vorgesehen. Für die Betriebe bedeutet dies, dass der Wert von gewerblich genutzten Grundstücken durch Bodenrichtwerte bestimmt wird und die Gebäudewerte nach einem aufwendigen Sachwertverfahren. Aufgrund der Öffnungsklausel für die Länder, wird die Bewertung in Abhängigkeit von der Belegenheit des jeweiligen Grundstücks nach den jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen des entsprechenden Bundeslandes erfolgen.

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurde geregelt, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser löst dann ab 2025 den Einheitswert ab.

Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen und Saarland erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022). Für Grundbesitz in Niedersachsen, Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern gelten hingegen die jeweiligen Landesgesetze.

Nach derzeitigem Stand sollen die Eigentümer voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung aufgefordert werden, eine Steuererklärung abzugeben. Eine individuelle Benachrichtigung ist hingegen nicht geplant. Die Abgabe der Steuererklärung soll elektronisch über ELSTER erfolgen. Das wird voraussichtlich ab dem 1. Juli 2022 möglich sein. Die derzeitige Planung sieht vor, dass diese Erklärung bis spätestens 31. Oktober 2022 abgegeben werden muss.

Die Grundstückseigentümer sind also gut beraten, bereits jetzt die für die Steuererklärung erforderlichen Daten bereit zu halten oder gegebenenfalls zu beschaffen. Welche Daten das sind, hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück gelegen ist und welches Grundsteuermodell dort umgesetzt wird.

Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells. Dieses Modell soll durch eine Vielzahl an Variablen möglichst genau die Werte der Grundstücke und Gebäude abbilden. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche, dem möglichen Gebäudealter und Mietniveaustufe. Folgende Daten sollten Grundstückseigentümer in jeweiligen Ländern bereit halten:

Daten-Check für die Grundsteuer

Art des ModellsAngaben des Eigentümers
Bundesmodell

Grundbuchdaten, Art der Nutzung, Bodenrichtwert, Aktenzeichen des Einheitswertes, Wohnfläche, Art der Immobilie, Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungn, Anzahhl der Garagen und Stellplätze, mögliches Gebäudealter, Grundstücksfläche

Flächenfaktormodell (Bayern, Hessen, Hamburg, Nierdersachsen)Grundbuchdaten, Art der Nutzung, Bodenrichtwert, Aktenzeichen des Einheitswertes, Wohnfläche, Grundstücksfläche
Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)Grundbuchdaten, Art der Nutzung, Bodenrichtwert, Aktenzeichen des Einheitswertes, Grundstücksfläche

Quelle: KPMG

Unter den nachfolgenden Links finden Sie weitergehende Informationen der einzelnen Bundesländer:

2. Einführung einer Grundsteuer C

Teil der Reform ist auch die Einführung einer Grundsteuer C, mit der Gemeinden auf Wunsch unter bestimmten Voraussetzungen für baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz anwenden dürfen, um Anreize für ein zügiges Bebauen zu setzen.

Der Gesetzgeber hatte die Grundsteuer C bereits 1961 schon einmal mit dem Ziel eingeführt, die auch schon damals stetig steigenden Preise für unbebaute sowie bebaubare Grundstücke in den Griff zu bekommen und so dem Mangel an Baulandnot entgegenzuwirken.

Nach der Einführung mussten allerdings vor allem finanzschwache Bürger ihre Grundstücke verkaufen, während finanzstarke Bürger und Unternehmen profitierten. Denn damit der gewünschte Lenkungseffekt der Grundsteuer C eintritt, muss die Belastung durch diese Steuer beim Eigentümer wirtschaftlich derart stark ins Gewicht fallen, dass weniger finanzstarke Eigentümer, die weder eine Bebauung noch die Grundsteuer C leisten können, ihre Grundstücke veräußern müssen. Insoweit entsteht ein Spannungsverhältnis zu Artikel 14 GG und dem Verbot der Erdrosselungssteuer, so dass sich bereits die Frage der Verfassungsmäßigkeit einer Grundsteuer C stellt.

Auch in den 1960er Jahren hat die Grundsteuer C die Verfügbarkeit freier Grundstücke entgegen den Erwartungen nicht vergrößert und der Markt der Grundstücksspekulanten erlebte einen unerwünschten Boom, woraufhin die Grundsteuer C nach nur zwei Jahren wieder abgeschafft wurde.

Darüber hinaus wird die Einführung der Grundsteuer C das Steuersystem weiter verkomplizieren und für die Betroffenen erhebliche administrative Mehrbelastungen mit sich bringen. Gerade vor dem Hintergrund der im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vereinbarten Bürokratieentlastung ist nicht nachvollziehbar, warum mit der Grundsteuer C, die sich bereits in der Vergangenheit nicht bewährt hat, neue bürokratische Belastungen aufgebaut werden. Daneben kann es für die wirtschaftliche Entwicklung eines Unternehmens gerade in den Ballungszentren wichtig sein, Flächen zur Vergrößerung des Betriebs in Reserve zu haben.

Schließlich berücksichtigt das Gesetz nach unserem Verständnis nicht, dass im Vorfeld der Bebauung oft ein langwieriges Verfahren mit den Genehmigungsbehörden durchlaufen werden muss, was in einer Vielzahl von Fällen mehrere Jahre dauern kann, so dass der Grundstückseigentümer in dieser Zeit wirtschaftlich belastet werden würde.

ZDH-Kompakt

  • ZDH-Kompakt zur Reform der Grundsteuer
    Mai 2018

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