Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Um neue Anreize für den Mietwohnungsneubau zu schaffen, sieht das Einkommensteuergesetz eine steuerliche Sonderabschreibung nach § 7b EStG vor. 

Begünstigt sind nicht nur Wohnungen, die durch den Neubau von Gebäuden entstehen. Die Förderung kommt auch in Betracht, wenn in bestehenden Gebäuden neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen werden. 

Auf einen Blick: 

Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen können Sie im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzlich 5 Prozent pro Jahr als Sonderabschreibung geltend machen – insgesamt bis zu 20 Prozent in vier Jahren, zuzüglich zur regulären Abschreibung.

Die Regelung wurde zuletzt 2024 durch das Wachstumschancengesetz angepasst:

Für neue Fälle gilt sie insbesondere für Bauanträge oder Bauanzeigen, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt werden. Auch die Kostengrenzen wurden angehoben, damit mehr Bauvorhaben gefördert werden können. Für Altfälle bleibt daneben der frühere Förderzeitraum für Bauanträge bzw. Bauanzeigen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 maßgeblich.

Begünstigt sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohneinheit.

Zur begünstigten Wohnung gehören auch Neben- und Zubehörräume, z. B. Keller- und Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Wasch-, Trocken- und Heizungsräume, Stellplätze in Tiefgaragen sowie Garagen, die zum Gebäude gehören. Neben dem Gebäude errichtete Garagen gehören dazu, wenn Wohnung und Garage bewertungsrechtlich eine Einheit bilden.

Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung

Eine neue Wohnung entsteht, wenn durch Baumaßnahmen eine bisher nicht vorhandene, selbstständige Wohneinheit entsteht. Dies ist insbesondere der Fall bei:

• Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
• Aus- oder Umbau bestehender Gebäudeflächen (z. B. Dachgeschossausbau)
• Aufstockung oder Anbau an ein bestehendes Gebäude (mit Schaffung einer neuen Wohneinheit)
• Umwandlung bisher gewerblich oder anderweitig genutzter Flächen in Wohnraum
• Teilung bestehender Flächen, sofern dadurch neue selbständige Wohneinheiten entstehen

Die neue Wohnung soll eine abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang darstellen und eine Wohnfläche von mindestens 20 m² aufweisen. Sie muss die Führung eines eigenständigen Haushaltes ermöglichen und zu diesem Zweck die notwendigen Nebenräume wie Küche, Bad bzw. Dusche und Toilette umfassen.

Nicht begünstigt sind hingegen:

• reine Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an bereits vorhandenem Wohnraum (auch bei erheblichen Investitionen).
• Ersatzneubauten nach Abriss vorhandener Wohnungen sind regelmäßig kritisch zu prüfen. Nicht begünstigt ist insbesondere der bloße Ersatz bereits vorhandenen Wohnraums ohne Schaffung zusätzlicher neuer Wohneinheiten.
• Erweiterung oder Verlegung bereits bestehender Wohnflächen (z. B. durch Anbau) ohne Schaffung neuer, selbständiger Wohneinheiten.

Die Sonderabschreibung richtet sich an Vermieter, die neuen Wohnraum schaffen wollen. 

Anspruchsberechtigt können natürliche Personen, Körperschaften sowie Beteiligte an Mitunternehmerschaften oder Gemeinschaften sein, sofern die gesetzlichen und gegebenenfalls beihilferechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. 

Nutzung zu Wohnzwecken: Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (sog. Bindungszeitraum).

Nicht begünstigt sind Wohnungen, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden, z. B. bei Kurzzeitvermietungen wie Ferienwohnungen. Eine kürzere Mietdauer ist nicht automatisch schädlich, wenn die Wohnung nicht nur der vorübergehenden Beherbergung dient.

Weitere Voraussetzungen

Damit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann, müssen neben den Anforderungen an die Wohnung weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

Bauantrag oder Bauanzeige: Der Bauantrag muss gestellt bzw. die Bauanzeige muss getätigt worden sein:

• nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder
• nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029

Energetische Anforderungen bei neuen Förderfällen: 

Bei Bauanträgen oder Bauanzeigen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten zusätzliche energetische Anforderungen:

• Die Mietwohnung muss sich in einem Gebäude befinden, das die Voraussetzungen eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt.
• Die Nachhaltigkeits-Klasse ist durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachzuweisen. Geeignet sind QNG-PLUS und QNG-PREMIUM.

Wer stellt den Nachweis aus? Das QNG-Siegel wird von unabhängigen, für das QNG akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben (Siegelgeber ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen – BMWSB).

Grundlage ist eine Nachhaltigkeitsbewertung mit einem bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) registrierten Bewertungssystem. In der Praxis werden die Unterlagen in der Regel von Nachhaltigkeitsberatenden zusammengestellt und bei der Zertifizierungsstelle eingereicht.

Wann muss der Nachweis vorliegen? Die Zertifizierung und Vergabe des QNG-Siegels erfolgt nach Baufertigstellung anhand der tatsächlich realisierten Gebäudequalitäten. Das Siegel muss dem Finanzamt als Nachweis für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG vorgelegt werden können (i. d. R. im Rahmen der Steuererklärung auf Anforderung). Eine vorläufige Planungszertifizierung ist optional möglich, ersetzt aber nicht den finalen Nachweis nach Fertigstellung.

Was passiert bei Nichterreichen der QNG-Anforderungen? Werden die Voraussetzungen des Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) nicht erfüllt bzw. kann der Nachweis nicht erbracht werden, liegt eine zwingende Anspruchsvoraussetzung des § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG nicht vor. Die Sonderabschreibung kann dann nicht in Anspruch genommen werden.

Vermietung an Angehörige

Die Vermietung an nahe Angehörige ist möglich, wenn die Überlassung entgeltlich erfolgt und der Mietvertrag tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird.

Bei verbilligter Vermietung ist § 21 Abs. 2 EStG zu beachten:

• mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete: regelmäßig volle Berücksichtigung der Sonderabschreibung
• unter 66 Prozent: gegebenenfalls anteilige Kürzung der Sonderabschreibung
• unter 50 Prozent: zwingende Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil

Soweit eine Aufteilung vorzunehmen ist, ist die Sonderabschreibung nur anteilig abziehbar. In Fällen stark verbilligter Vermietung sollte zusätzlich die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden.

Vorübergehender Leerstand

Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, solange die Vermietungsabsicht weiterhin besteht. Entsprechende Vermietungsbemühungen – z. B. durch Wohnungsinserate oder die Beauftragung eines Maklers – sollten dokumentiert werden. Eine nur kurzfristige Vermietungsunterbrechung führt in der Regel nicht zum Verlust der Förderung, solange die Wohnung weiterhin zur entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird.

Rückabwicklung bei Nichteinhaltung

Die Sonderabschreibung ist in voller Höhe verzinslich rückgängig zu machen, wenn

• die begünstigte Wohnung innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet oder hierfür bereitgehalten wird,
• sie innerhalb dieses Zeitraums verkauft wird und der Verkauf nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
• die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Fertigstellung überschritten wird.

Für die Baukostenobergrenze sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die maßgebliche Nutzfläche zu verteilen. Grundstückskosten werden nicht berücksichtigt. Bei gemischt genutzten Gebäuden oder gemeinschaftlich genutzten Flächen ist eine sachgerechte Aufteilung erforderlich. Die so ermittelten Kosten je Quadratmeter dürfen die gesetzlichen Höchstgrenzen nicht überschreiten: 

Maßgeblich sind die der begünstigten Wohnung zuzurechnenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes bzw. Gebäudeteils. Grundstückskosten werden nicht berücksichtigt. Bei gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen sind die Kosten sachgerecht aufzuteilen.

Anschaffungsnebenkosten, etwa Notar-, Grundbuch- oder Maklerkosten, sind nur insoweit einzubeziehen, als sie auf das Gebäude bzw. die begünstigte Wohnung entfallen. Soweit sie auf den Grund und Boden entfallen, gehören sie nicht zur Bemessungsgrundlage.

Was zählt konkret zu den berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten?

Zu den berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten gehören grundsätzlich die Herstellungskosten der neuen Mietwohnung einschließlich der zugehörigen Neben- und Zubehörräume. Ebenfalls einbezogen werden können die Kosten für Garagen und Stellplätze, einschließlich Stellplätzen in einer Tiefgarage, soweit diese der begünstigten Wohnung zugeordnet sind.

Zu den berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten zählen außerdem bestimmte Kosten für die erstmalige Herstellung der Ver- und Entsorgungsanschlüsse. Dies betrifft insbesondere Hausanschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Wärme vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze, sofern diese im Zusammenhang mit der Neuherstellung des Gebäudes entstehen. Bei Kanalanschlüssen ist zwischen den auf dem Grundstück und den außerhalb des Grundstücks entstehenden Kosten zu unterscheiden.

Nicht zu den berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten gehören insbesondere:

• die Kosten des Grund und Bodens einschließlich der hierauf entfallenden Anschaffungsnebenkosten, 
• Kosten für typische Außenanlagen, insbesondere Hof-, Wege- und Gartenflächen, 
• Erschließungskosten für öffentliche Straßen sowie Versorgungs- und Entsorgungsanlagen außerhalb des Grundstücks. 
• Für Einfriedungen und insbesondere eine sogenannte „lebende Umzäunung“ an den Grundstücksgrenzen gelten Besonderheiten, sodass diese nicht ohne Weiteres den sonstigen Außenanlagen gleichgestellt werden können.

Achtung: Wird die Baukostenobergrenze später, etwa durch Umbau oder Erweiterung, innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung überschritten, ist die Sonderabschreibung rückwirkend in voller Höhe rückgängig zu machen.

Höhe der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung wird nur bis zu Höchstgrenzen je Quadratmeter Wohnfläche berechnet:

Liegen Ihre tatsächlichen Kosten darüber, wird nur der Höchstbetrag angenommen.

Zeitraum der Inanspruchnahme

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der begünstigten Wohnung und in den drei folgenden Jahren in Anspruch genommen werden (Begünstigungszeitraum); insgesamt also vier Jahre. Voraussetzung für die Förderung ist, dass der Bauantrag bzw. die Bauanzeige im maßgeblichen Förderzeitraum gestellt bzw. getätigt wurde. Das Jahr der Fertigstellung ist für die Einhaltung des Förderzeitraums grundsätzlich unbeachtlich. 

Achtung: Bei Bauanträgen oder Bauanzeigen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ist die Sonderabschreibung jedoch letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 möglich.

Ein Verkauf innerhalb des Bindungszeitraums ist nicht automatisch schädlich. Die Förderung kann bestehen bleiben, wenn der Erwerber die Wohnung bis zum Ende des Bindungszeitraums weiter entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet und der Veräußerungsvorgang der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt.

Die Sonderabschreibung ist in voller Höhe verzinslich rückgängig zu machen, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb des Bindungszeitraums verkauft wird und der Verkauf nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt.

Besonderheiten bei Privatvermögen: Bei im Privatvermögen gehaltenen Mietobjekten kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Ist der Verkauf nicht einkommensteuerpflichtig, z. B. weil die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist, und läuft der Bindungszeitraum noch, ist die Sonderabschreibung in voller Höhe verzinslich rückgängig zu machen.

Die Sonderabschreibung wird im Rahmen der jeweiligen Steuererklärung geltend gemacht. 

Nachweise sind dem Finanzamt spätestens auf Anforderung vorzulegen. 

Die Einhaltung der zehnjährigen Nutzung zur entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken ist jährlich in geeigneter Weise nachzuweisen.