Grunderwerbsteuer bei Übernahme von Verpflichtungen
Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Was zur Gegenleistung gehört, bestimmt § 9 GrEStG. Neben dem Kaufpreis zählen hierzu auch vom Erwerber übernommene sonstige Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), etwa die Übernahme von Verpflichtungen des Veräußerers.
Nicht zur Gegenleistung gehören hingegen bestimmte auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Entscheidend ist daher, ob ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als auf dem Grundstück ruhende dauernde Last anzusehen ist oder als vom Erwerber übernommene sonstige Leistung.
BFH-Entscheidungen vom 22. Oktober 2025
Der Bundesfinanzhof hatte in zwei Verfahren zu klären, ob ein Nießbrauchrecht bzw. ein Wohnungsrecht als dauernde Last zu behandeln oder als sonstige Leistung in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind.
Wohnungsrecht – Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22)
Ein Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 Abs. 1 BGB), die einer bestimmten Person das Recht einräumt, ein Gebäude oder einen Teil hiervon zu Wohnzwecken zu nutzen.
Im Streitfall war das Wohnungsrecht bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen. Der BFH entschied, dass es daher nicht als auf dem Grundstück dauernde Last i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG anzusehen ist. Vielmehr stellt die Übernahme eine sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar und erhöht die Bemessungsgrundlage.
Zudem stellte der BFH klar, dass ein nicht übertragbares und nicht vererbliches, auf eine bestimmte Person beschränktes Wohnungsrecht keine dauernde Last darstellt. Es belastet das Grundstück nicht dauerhaft, da es mit dem Tod des Berechtigten endet (§ 1092 Abs. 1 BGB). Nicht gleichzusetzen ist dies mit einem veräußerlichen und vererblichen Dauerwohnrecht nach § 33 Abs. 1 S. 1 WEG.
Nießbrauchrecht – Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22)
Der Nießbrauch ist in §§ 1030 ff. BGB geregelt. Er berechtigt Rechtsinhaber, die Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB).
Auch hier war das Nießbrauchrecht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht im Grundbuch eingetragen. Nach § 873 Abs. 1 BGB entsteht ein solches Recht an einem Grundstück jedoch erst mit Eintragung. Mangels wirksamer Entstehung lag daher keine auf dem Grundstück ruhende Belastung vor.
Die Übernahme der Verpflichtung zur Bestellung des Nießbrauchs war folglich als sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu behandeln und in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Auswirkungen auf die Praxis
- Die Übernahme eines noch nicht im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch- oder Wohnungsrechts erhöht regelmäßig die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
- Maßgeblich ist der rechtliche Zustand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Eine bereits bewilligte, aber noch nicht verfolgte Eintragung genügt nicht.
- Persönliche, nicht übertragbare und nicht vererbliche Rechte werden regelmäßig nicht als dauernde Last i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG anerkannt.
Einordnung
Mit den Entscheidungen vom 22. Oktober 2025 konkretisiert der Bundesfinanzhof die Abgrenzung zwischen “dauernder Last” und “sonstiger Leistung” im Sinne des § 9 GrEStG. Maßgeblich ist, ob das jeweilige Recht im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs bereits dinglich entstanden ist und als dauerhaft auf dem Grundstück ruhende Belastung qualifiziert werden kann.
Für die grunderwerbsteuerliche Behandlung kommt es maßgeblich darauf an, ob und in welcher rechtlichen Ausgestaltung ein Nutzungsrecht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses besteht.