Grundsteuer

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Die Grundsteuer, welche im Grundsteuergesetz geregelt ist, wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Sie fließt den Gemeinden zu und wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A (agrarisch - Steuergegenstand sind Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich - Steuergegenstand sind bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). In einem ersten Schritt stellt das Finanzamt die Höhe des Einheitswerts fest. Grundlage hierfür ist das Bewertungsgesetz, welches in den alten Bundesländern auf die Wertverhältnissen per 1.1.1964 und in den neuen Bundesländern auf die per 1.1.1935 abstellt. Aufbauend auf dem festgelegten Einheitswert wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. In diesem Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl, dessen Höhe sich nach der jeweiligen Grundstücksart richtet, miteinander multipliziert. Zuletzt kann die Gemeinde auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheids unter Ansatz des individuell festgelegten Hebesatzes die Grundsteuer ermitteln und festsetzen.

Neue gesetzliche Grundlage zur Bewertung von Grundvermögen

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat am 10. April 2018 nun erwartungsgemäß entschieden, dass die jahrzehntealten Einheitswerte zur Bewertung von Grundvermögen für Zwecke der Grundsteuer mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes unvereinbar sind. Der Gesetzgeber muss bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine neue gesetzliche Grundlage zur Bewertung von Grundvermögen schaffen. Nach der Verkündung einer Neuregelung dürfen die bisherigen Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024, angewandt werden.

 

Gesetzentwürfe des BMF zur Reform der Grundsteuer vom 9. April 2019

Am 9. April 2019 hat das Bundesministerium der Finanzen nun Entwürfe eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sowie zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken in die Ressortabstimmung eingebracht.

1. Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Der Gesetzentwurf zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts setzt im Wesentlichen die bereits in einem  Eckpunktepapier vom 1. Februar 2019 vorgestellten Vereinbarungen um. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Für wohnraumgeförderte Grundstücke ist eine Begünstigung auf Basis einer Ermäßigung der Steuermesszahl in Höhe von 25% vorgesehen.

Für Nichtwohngrundstücke ist - soweit sich auf dem Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt - ein Sachwertverfahren zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage vorgesehen. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) an die objektiv-realen Marktbedingungen angepasst wird.

Zudem wird derzeit eine Öffnungsklausel für die Länder diskutiert, die sich im vorliegenden Gesetzentwurf allerdings nicht wiederfindet und in der Begründung zum Gesetzentwurf auch abgelehnt wird. Die mit einer etwaigen Öffnungsklausel für die Länder einhergehende Zersplitterung der Grundsteuer-Bemessungsgrundlage erscheint auch aus Sicht des ZDH nicht unproblematisch. Zum einen führen unterschiedliche rechtliche Regelungen in einzelnen Bundesländern zu erheblichen bürokratischen Mehrbelastungen für diejenigen, die Grundvermögen in verschiedenen Bundesländern haben und gegebenenfalls verschiedene Regelungen beachten müssten. Zum anderen wäre aus unserer Sicht dann auch eine Anpassung des Länderfinanzausgleichs erforderlich. Zudem steht zu befürchten, dass einige Länder eine Öffnungsklausel – je nach Ausgestaltung – nutzen könnten, mittelfristig Bewertungsmodelle einzuführen, die noch stärker auf Wertkomponenten abstellen.

Insgesamt ist der vorliegende Gesetzentwurf aus Sicht des ZDH enttäuschend. Insbesondere die Bewertung von selbstgenutzten Gewerbeimmobilien in einem Sachwertverfahren wird nach unserem Verständnis zum Teil umfangreiche Erhebungen von Gebäudedaten und zusätzliche Erklärungspflichten der Eigentümer erforderlich machen, die mit erheblichen Kosten für das Handwerk einhergehen.

Wir werden das weitere Gesetzgebungsverfahren weiterhin eng begleiten und uns für eine bürokratiearme und sachgerechte Reform der Grundsteuer einsetzen.

2. Einführung einer Grundsteuer C

Mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken wird für die Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke eingeführt.

Der Gesetzgeber hatte die Grundsteuer C bereits 1961 schon einmal mit dem Ziel eingeführt, die auch schon damals stetig steigenden Preise für unbebaute sowie bebaubare Grundstücke in den Griff zu bekommen und so dem Mangel an Baulandnot entgegenzuwirken.

Nach der Einführung mussten allerdings vor allem finanzschwache Bürger ihre Grundstücke verkaufen, während finanzstarke Bürger und Unternehmen profitierten. Denn damit der gewünschte Lenkungseffekt der Grundsteuer C eintritt, muss die Belastung durch diese Steuer beim Eigentümer wirtschaftlich derart stark ins Gewicht fallen, dass weniger finanzstarke Eigentümer, die weder eine Bebauung noch die Grundsteuer C leisten können, ihre Grundstücke veräußern müssen. Insoweit entsteht ein Spannungsverhältnis zu Artikel 14 GG und dem Verbot der Erdrosselungssteuer, so dass sich bereits die Frage der Verfassungsmäßigkeit einer Grundsteuer C stellt.

Auch in den 1960er Jahren hat die Grundsteuer C die Verfügbarkeit freier Grundstücke entgegen den Erwartungen nicht vergrößert und der Markt der Grundstücksspekulanten erlebte einen unerwünschten Boom, woraufhin die Grundsteuer C nach nur zwei Jahren wieder abgeschafft wurde.

Darüber hinaus würde die Einführung der Grundsteuer C das Steuersystem weiter verkomplizieren und für die Betroffenen erhebliche administrative Mehrbelastungen mit sich bringen. Gerade vor dem Hintergrund der im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vereinbarten Bürokratieentlastung ist nicht nachvollziehbar, warum mit der Grundsteuer C, die sich bereits in der Vergangenheit nicht bewährt hat, neue bürokratische Belastungen aufgebaut werden sollen. Daneben kann es für die wirtschaftliche Entwicklung eines Unternehmens gerade in den Ballungszentren wichtig sein, Flächen zur Vergrößerung des Betriebs in Reserve zu haben.

Schließlich berücksichtigt der vorliegende Gesetzentwurf nach unserem Verständnis nicht, dass im Vorfeld der Bebauung oft ein langwieriges Verfahren mit den Genehmigungsbehörden durchlaufen werden muss, was in einer Vielzahl von Fällen mehrere Jahre dauern kann, so dass der Grundstückseigentümer in dieser Zeit wirtschaftlich belastet werden würde.

Wir machen uns daher dafür stark, dass auf die Einführung der Grundsteuer C gänzlich verzichtet wird.

ZDH-Kompakt zur Reform der Grundsteuer

 

 

 

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