Zentralverband des
Deutschen Handwerks
08.12.2020

Kaufpreisaufteilung bei Erwerb vermieteter Eigentumswohnungen

Die Finanzgerichte dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die Maßgabe ermittelte Aufteilung ersetzen.

Hintergrund

Die Klägerin hat im Jahr 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Kaufpreis von 110.000 € erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon 20.000 € auf das Grundstück entfallen. Dementsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Hingegen ermittelte das Finanzamt einen Gebäudeanteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom BMF im Internet bereitgestellte "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)"zugrunde.

Das Finanzgericht (FG) wies die dagegen gerichtete Klage ab und sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe.

Da die vertragliche Kaufpreisaufteilung im konkreten Fall laut BFH die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlte und wirtschaftlich nicht haltbar erschien, billigte der BFH sowohl dem Finanzamt als auch dem Finanzgericht als Vorinstanz zu, von der zwischen den Vertragsparteien getroffenen Kaufpreisaufteilung abzuweichen. Anders als das Finanzgericht (FG) meint, konnte diese aber nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzt werden. Laut BFH gewährleiste die Arbeitshilfe im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude. Auch kritisierte der BFH das Fehlen eines sogenannten Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts.

Daher wies der BFH den Fall an die Vorinstanz zurück. Dabei machte der BFH deutlich, dass das FG bei einer solchen streitigen Grundstücksbewertung grundsätzlich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bestellen müsse, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt.  

Fabian Bertram

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