02.11.2016

Einkommensteuer - Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei kürzlich veröffentlichten Urteilen (Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Danach gehören zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach S. 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. Hierzu gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen.

Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Aufwendungen, die mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14).

Werden Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erstattet, sind die Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15).

Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen (§ 21 Abs. 1 EStG), sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG), wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG). Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

  • Dem Urteil (Az. IX R 22/15) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger erwarb Ende 2006 ein bebautes Grundstück. In den Streitjahren 2007 bis 2009 führte dieser Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen durch. Die dafür insgesamt angefallenen Aufwendungen machte der Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuererklärungen 2007 bis 2009 als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt (FA) berücksichtigte die geltend gemachten Aufwendungen abweichend lediglich im Rahmen der AfA.

Der erkennende Senat führte in der Urteilsbegründung u.a. aus, dass sich für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB bestimmt, welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen. Danach seien Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes würden nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sei gesetzlich nicht definiert und bedürfe daher der Auslegung. Hierunter seien bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Hierzu gehörten grundsätzlich auch sogenannte Schönheitsreparaturen, denn auch Schönheitsreparaturen in diesem Sinne seien bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden.

Nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG würden die Aufwendungen für Erweiterungen nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen nicht dazugehören. Zu den üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten würden Schönheitsreparaturen jedoch nicht zählen, da diese im Regelfall nicht jährlich vorgenommen werden.

Das FG habe danach im Streitfall zutreffend die für die durchgeführten Umbau-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Aufwendungen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG beurteilt. Es habe jedoch zu Unrecht auch die für die Wartung der Heizungsanlage angefallenen Kosten den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet. Es handelte sich insoweit um regelmäßig jährlich anfallende Wartungsarbeiten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG, die nicht im Zusammenhang mit etwaigen Umbau-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen stehen. Die hierfür entstandenen Kosten könnten daher in den jeweiligen Streitjahren als Werbungskosten abgezogen werden.

  • Dem Urteil (Az. IX R 25/14) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger erwarb Anfang 2008 ein bebautes Grundstück. In den Streitjahren 2008 bis 2010 führte er in der vermieteten Wohnung sowie am Gebäude selbst in größerem Umfang Umbau- und Renovierungsmaßnahmen durch. Die dadurch entstandenen Aufwendungen behandelte dieser als Herstellungskosten und Kosten für Renovierungsmaßnahmen als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Kläger berechnete 2009 die Kosten für Material einem der Handwerker weiter. Den Erstattungsbetrag erfasste dieser in der Einkommensteuererklärung 2009 bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das FA behandelte diese Kosten insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten und berücksichtigte diese lediglich im Rahmen der AfA.

    Der erkennende Senat beurteilte auch in diesem Streitfall die Kosten für die Schönheitsreparaturen als Erhaltungsarbeiten, die in der Regel nicht jährlich ausgeführt werden, anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a S. 1 EStG. Hinsichtlich der Beurteilung der Erstattung von Aufwendungen für Material und Fertigleistungen von dritter Seite führte dieser in der Urteilsbegründung aus, dass diese Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Berechnung des für die 15 %-Grenze maßgeblichen Betrags einzubeziehen seien. Übersteigen diese Aufwendungen --gegebenenfalls zusammen mit weiteren Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen-- die betragsmäßige Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, seien diese Aufwendungen in Höhe des Saldobetrags den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Insoweit würden sie die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG) erhöhen und seien nicht als Werbungskosten sofort abziehbar. Die Erstattung von Aufwendungen in einem späteren Veranlagungsjahr führe in diesem Fall nicht zu Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Erstattungsbeträge seien vielmehr von den anschaffungsnahen Herstellungskosten abzuziehen und mindern dementsprechend die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der AfA.

Hinweis: Mit diesen beiden Urteilen führt der BFH seine Rechtsprechung zur Einbeziehung von Schönheitsreparaturen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG fort (BFH-Urteil vom 25. August 2009 IX R 20/08, BFHE 226, 256, BStBl II 2010, 125). Soweit der BFH in seinem Urteil in BFHE 226, 256, BStBl II 2010, 125 noch einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Schönheitsreparaturen zu einer als einheitlich zu würdigenden Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gefordert hat, hält dieser hieran indes ausdrücklich nicht mehr fest.

 

Daniela Jope