01.08.2016

Editorial - Konzept zur Reform der Grundsteuer vorgelegt - Lösung des gordischen Knoten?

Der Streit über eine Reform der Grundsteuer schwelt bereits seit Jahren und hat nicht zuletzt aufgrund der Vorlagebeschlüsse des Bundesfinanzhofs an das Bundesverfassungsgericht, in denen das höchste deutsche Steuergericht die Vorschriften über die Einheitsbewertung ab dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2008 für verfassungswidrig hält, neue Nahrung erhalten.

Nun scheint eine politische Einigung in Sicht: Anfang Juni haben sich mit Ausnahme von Hamburg und Bayern die Länder auf einen Reformvorschlag geeinigt, der voraussichtlich noch im September durch Hessen und Niedersachsen in den Bundesrat eingebracht werden soll. Credo: Gerecht für die Bürger, verlässlich für die Kommunen, ohne Steuererhöhung.

Ob dieser Anspruch eingehalten werden kann, bedarf einer genauen Analyse. Was aber sofort auffällt: Die Verwaltung nimmt sich Zeit! Denn zunächst müssen die rund 35 Mio. Grundstücke und land- und forstwirtschaftlichen Betriebe bewertet werden. Der Stichtag für die erste Bewertung nach den neuen Regeln soll der 1. Januar 2022 sein. Und selbst danach bleiben die bisherigen Einheitswerte für die Grundsteuer noch voraussichtlich bis einschließlich 2026 maßgebend.

Der nun eingeschlagene Weg ist erkennbar ein politischer Kompromiss zwischen einer Orientierung am Verkehrswert und einer rein an physikalischen Flächenmerkmalen der Grundstücke und Gebäude anknüpfenden Bemessungsgrundlage. Damit ist aus Sicht des ZDH aber die Chance vertan, eine möglichst einfache und pragmatische Lösung umzusetzen, wie das ursprünglich von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen getragene sog. Südländer-Modell. 

Künftig soll in Abkehr von der bisherigen Bewertung nach dem gemeinen Wert ein einfacher zu ermittelnden Kostenwert zugrunde gelegt werden. Dieser soll typisiert den Investitionsaufwand für die Immobilie abbilden. Den Landesfinanzministerien schwebt dabei eine weitgehend automatisierte Bewertung vor, wofür EDV-gestützt auf Daten anderer Behörden wie Kataster- oder Grundbuchämter zugegriffen werden soll. Der Kostenwert unbebauter Grundstücke soll dabei nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten ermittelt werden. Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich ein typisiert ermittelter Gebäudewert einzubeziehen, der auf Grundlage der Brutto-Grundfläche und flächenbezogener pauschaler Herstellungskosten ermittelt wird. Dieser Gebäudewert wird um eine Alterswertminderung gekürzt, die jedoch auf maximal 70 % des Gebäudewerts begrenzt ist. Dennoch macht das jetzt gewählte Modell regelmäßige Neubewertungen notwendig - nach den Plänen alle sechs Jahre. Damit sind Steigerungen der Bemessungsgrundlage - heutige Marktentwicklungen unterstellt - vorprogrammiert.

Niemand, auch nicht die Finanzverwaltung, kann aber heute sagen, welche Werte sich künftig für einzelne Grundstücke ergeben. Denn die 2022 gültigen Bodenrichtwerte und anzusetzenden Baupreise sind nicht bekannt. Deswegen werden die notwendigen Änderungen im Grundsteuergesetz auch erst nach 2022 vorgenommen, wenn man einen Überblick gewonnen hat. Wie schon heute sollen die künftigen Werte mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert werden. Auf diesen so ermittelten Steuermessbetrag wird dann der jeweilige gemeindliche Hebesatz angewandt, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu errechnen. Die Länder versprechen bei einem flächendeckenden Anstieg der Werte aufgrund der Neubewertung die Steuermesszahlen entsprechend abzusenken, wobei eine Öffnungsklausel für länderspezifische Messzahlen vorgesehen ist. Eine Steigerung im Einzelfall kann damit aber natürlich nicht verhindert werden. Ob die Länder und Kommunen die in Aussicht gestellten Senkungen der Steuermesszahlen und Hebesätze zur Verhinderung von Mehreinnahmen letztlich umsetzen, muss vor dem Hintergrund der im Gesetzentwurf selbst ausdrücklich benannten großen Bedeutung der Grundsteuer für die kommunale Finanzausstattung ebenfalls mit einem Fragezeichen verbunden werden. Zu groß könnte die Versuchung sein, die Steigerung der Bemessungsgrundlage für eine Verbesserung der Finanzlage zu nutzen. So besteht gerade für gewerbliche Grundstücksnutzer die Gefahr, dass die Belastungen steigen könnten.

Aufgrund der skizzierten Vorgehensweise zur Reform der Grundsteuer ist aber eine abschließende Bewertung des Vorschlages derzeit nicht möglich. Deutlich ist jedoch, dass auf die Grundstückseigentümer mehr oder weniger umfangreiche Erklärungspflichten zum Stichtag am 1. Januar 2022 zukommen und die starke Typisierung im Einzelfall Probleme bereiten kann. Gerade bei Gewerbegrundstücken ist es zum Beispiel nicht selten, dass Bodenverunreinigungen den Wert des Objektes erheblich mindern. Bisher sieht der Entwurf hier keinerlei Korrekturmöglichkeit vor. Gleiches gilt, wenn die Bodenrichtwerte Besonderheiten des jeweiligen Grundstückes, wie beispielsweise Einbußen aufgrund ihres Zuschnittes, unberücksichtigt lassen.  

Im weiteren Verfahren wird der ZDH diese Punkte mit Nachdruck adressieren. Aus Sicht des Handwerks verlässt der Gesetzgeber durch ein völliges Ausblenden dieser Punkte den vom Bundesverfassungsgericht eingeräumten Spielraum für Typisierungen. Damit ist schon jetzt eine verfassungsrechtliche Diskussion um die Grundsteuer am Horizont erkennbar und damit das Ziel der Rechtssicherheit in Gefahr.

Ob aufgrund der berechtigten Bedenken der Bundesländer Hamburg und Bayern das Gesetzgebungsverfahren noch in dieser Legislaturperiode abgeschlossen werden kann, bleibt abzuwarten. Und ob es das Bundesverfassungsgericht akzeptiert, im Falle der Verfassungswidrigkeit der alten Einheitswerte noch bis 2027 eine Erhebung der Grundsteuer für eine "Übergangszeit" zu ermöglichen, ist ebenfalls eine Unbekannte in der vorliegenden Gleichung.

 

 

Ihr ZDH-Steuer-Team